Alugar um imóvel é uma decisão importante que envolve muitas questões, e a escolha da garantia locatícia é uma das mais cruciais. Entre as opções mais comuns estão a capitalização e o seguro fiança. Cada uma tem suas vantagens e desvantagens, tanto para inquilinos quanto para proprietários. Neste artigo, comparamos 2 formas de garantias locatícias, ajudando você a decidir qual é a mais adequada para a sua perspectiva atual.

Você sabe o que é um Título de Capitalização e um Seguro Fiança?

Título de Capitalização

O Título de capitalização é uma forma de garantia onde o inquilino compra um título de uma instituição financeira. Esse título serve como garantia para o contrato de locação. De uma forma simples, se o inquilino cumprir todas as obrigações contratuais, ele pode resgatar o valor ao final do período. Caso contrário, o valor é usado para cobrir débitos. Dependendo do valor dos títulos contratados podem já estarem inclusos o serviço de advogados da garantidora para entrar com processos de cobrança e ordens de despejo, o que é um suporte positivo na ótica do proprietário. Em geral são pedidos pelo menos 5 ou 6 valores do pacote da locação como valor contratado para garantir o contrato de locação.

Seguro Fiança

O seguro fiança é um seguro contratado pelo inquilino que substitui a necessidade de um fiador ou depósito caução. Esse seguro atualmente por lei é contratado pelo período tota do contrato de locação definido em contrato, garante ao proprietário o recebimento do aluguel e outras despesas em caso de inadimplência. Em caso de inadimplência a seguradora cobre os valores devidos contratados na apólice, e inclui advogado contratado para executar alguma ação caso necessário, proporcionando segurança ao proprietário, no entanto, mesmo que o inquilino cumpra com todas obrigações contratuais no período o valor pago na apólice do seguro fiança não retora ao inquilino.

Estudo de Mercado

Segundo um estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o seguro fiança foi a garantia mais utilizada em 72% dos contratos de locação de imóveis no Brasil em 2022. O título de capitalização foi a 2ª opção mais utilizada, com 20% das preferências.

A escolha da garantia mais vantajosa para o seu contrato de locação depende de uma série de fatores, como a situação de risco da dependência exclusiva da renda do aluguel para o proprietário, a saúde financeira do inquilino, a avaliação do imóvel e as condições oferecidas pelas seguradoras, veja abaixo um comparativo sobre alguns aspéctos.

Comparação Capitalização e Seguro Fiança

Para facilitar a compreensão, apresentamos uma tabela comparativa que destaca as principais características de cada garantia:

Análise Detalhada

Vamos detalhar cada critério para uma melhor compreensão:

1. Certeza de Recebimento

Seguro Fiança: Proporciona aos proprietários a certeza de recebimento dos aluguéis, mesmo em casos de inadimplência. A seguradora cobre os valores devidos, garantindo que o proprietário não tenha prejuízos financeiros.

Capitalização: Não oferece a mesma certeza. Se o valor da capitalização não cobrir todos os débitos, o proprietário pode ficar com prejuízos.

2. Custo Inicial para o Inquilino

Capitalização: Requer que o inquilino compre um título de capitalização, o que pode significar um valor considerável inicialmente. No entanto, esse valor pode ser resgatado ao final do contrato, se não houver inadimplência.

Seguro Fiança: Uma vez aprovado na análise de risco financeiro, o inquilino não depende de um grande desembolso inicial. Isso facilita a vida do inquilino, que não precisa juntar um valor elevado de uma vez mas há o custo das parcelas do seguro que é fracionado pelo período do contrato e  que podem ser altas dependendo do perfil do inquilino e do valor do aluguel. Vale lembrar que sendo adimplente com suas obrigações, o inquilino não tem esse valor investido da garantia de volta ao final da locação.

3. Facilidade de Aprovação

Seguro Fiança: Geralmente, depende de uma análise de crédito feito exclusivamente pela seguradora e para casos comerciais apenas são avaliadas empresas com mais de 2 anos de abertura. Locatários Pessoa Física, em geral possuindo uma renda mínima mensal comprovada compatível com pelo menos 3X o valor do aluguel compromissado e não possuindo já outro Seguro Fiança em seu nome aprovado, a aprovação é simples.  Aprovações envolvem envio do documentação que comprove a possibilidade de pagamento, como por exemplo: Dados de documentos cadastrais, IR, holerites de contratos CLT ou extrato bancário dos últimos 3 meses, ou outra forma de comprovação de renda.

Capitalização: A análise de risco financeiro fica por conta da administradora/imobiliária que estiver envolvida, o que pode facilitar um pouco a análise, no entanto em geral são recomendados pelo menos de 5 a 6 pacotes de alugueis para o inquilino dar de aporte inicial no título de capitalização, o que pode dificultar para que não tem aporte inicial para oferecer em dinheiro, e vai  depende da capacidade do inquilino de adquirir um título de capitalização com valor suficiente para cobrir o valor exigido pelo proprietário.

4. Possibilidade de Resgate

Capitalização: Oferece a possibilidade de resgate do valor ao final do contrato, desde que não haja débitos. Isso pode ser um atrativo para inquilinos que preferem recuperar o valor investido.

Seguro Fiança: Não oferece essa possibilidade. O valor pago pelo seguro é um custo definitivo, sem possibilidade de resgate.

5. Cobertura de Outras Despesas

Seguro Fiança: Além do aluguel, pode cobrir outras despesas, como condomínio, IPTU, e até danos ao imóvel, dependendo da apólice contratada.

Capitalização: Normalmente, cobre apenas o valor do aluguel. Outras despesas podem não ser contempladas, o que pode deixar o proprietário descoberto em alguns aspectos, por isso a importância de decidir o valor mínimo aceito do proprietário para a aceitação de um título de capitalização como forma de garantia. Vale lembrar que, em geral, valores de título acima de R$ 6.000,00 possuem advogados pré contratados para uma eventual necessidade de acionamento jurídico por débitos em aberto.

6. Necessidade de Fiador

Seguro Fiança: Elimina a necessidade de um fiador, facilitando a vida do inquilino e tornando o processo de locação mais ágil.

Capitalização: Também dispensa a necessidade de um fiador, mas requer um investimento inicial significativo.

7. Impacto no Fluxo de Caixa

Seguro Fiança: Pode ser parcelado ao longo do contrato, diminuindo o impacto no fluxo de caixa do inquilino. No entanto, deve-se considerar o custo mensal adicional.

Capitalização: Exige um grande desembolso inicial, impactando significativamente o fluxo de caixa do inquilino no início da locação. Apesar de poder também ser parcelado, são cobrados juros no parcelamento.

8. Tranquilidade na Administração

Seguro Fiança: Proporciona mais tranquilidade para as os locadores (proprietários), pois a seguradora garante o recebimento dos aluguéis e outros encargos , caso haja atrasos a partir de 2 meses, podendo-se então abrir um sinistro, e a partir daí em 30 dias a Seguradora após análi